房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)瘦身 監(jiān)管引導(dǎo)明股實(shí)債轉(zhuǎn)型真實(shí)股權(quán)
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 時(shí)間：2017-05-27
近日，一則“銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》，將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)”的消息，將房地產(chǎn)信托融資置于焦點(diǎn)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，銀監(jiān)會對信托公司的現(xiàn)場檢查是每年的常規(guī)例行項(xiàng)目，這兩項(xiàng)內(nèi)容主要是今年以來監(jiān)管要求的延續(xù)和細(xì)化，房地產(chǎn)信托的檢查也是監(jiān)管機(jī)構(gòu)檢查重點(diǎn)中的一項(xiàng)。而目前對違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)的情況，始于去年10月份。
5月24日，銀監(jiān)會回應(yīng)稱，根據(jù)銀監(jiān)會2017年現(xiàn)場檢查計(jì)劃，監(jiān)管部門將對部分信托公司進(jìn)行例行檢查。印發(fā)檢查要點(diǎn)是現(xiàn)場檢查的一種通行做法，為提高檢查的針對性和有效性，僅用于指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。
在合規(guī)嚴(yán)查明股實(shí)債等資金運(yùn)用方式的同時(shí)，監(jiān)管也在引導(dǎo)信托公司通過PPP、房地產(chǎn)信托投資基金等形式，支持地產(chǎn)去庫存，并鼓勵(lì)做真正的股權(quán)投資業(yè)務(wù)，以及以股債結(jié)合、產(chǎn)業(yè)基金等模式開展投貸聯(lián)動業(yè)務(wù)。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模較去年下半年明顯下降。從今年前5個(gè)月的發(fā)行情況與去年最后5個(gè)月（2016年8月-12月）的發(fā)行情況對比看，數(shù)量上，今年前5個(gè)月共發(fā)行103只，相比去年最后5個(gè)月新發(fā)185只，少發(fā)了82只；規(guī)模上看，今年前5個(gè)月共發(fā)行198億，較去年后5個(gè)月發(fā)行的525億，少發(fā)了327億。新發(fā)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目在新發(fā)信托產(chǎn)品中的占比也明顯下滑。
不過，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前監(jiān)管收緊的重點(diǎn)領(lǐng)域，為房地產(chǎn)企業(yè)拿地提供融資的信托產(chǎn)品，一直以來就是信托的“禁地”。早在2010年，銀監(jiān)會就頒發(fā)了《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，明確提出除最低資本金、二級資質(zhì)、“四證齊全”外，還包括禁止向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款、禁止進(jìn)行商品房預(yù)售回購、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，以及將投資附回購形式的變相融資行為視同貸款管理。
在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方面，通過明股實(shí)債、投資合伙企業(yè)、資管產(chǎn)品和特定資產(chǎn)收益權(quán)、投向房地產(chǎn)上下游企業(yè)等方式，變相開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規(guī)避房地產(chǎn)貸款監(jiān)管要求，或?yàn)槠渌麢C(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供便利等方面，被作為合規(guī)嚴(yán)查重點(diǎn)。
同時(shí)，對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面銀監(jiān)會也明確提出多項(xiàng)在該領(lǐng)域的發(fā)展方向。包括加大對一二線城市經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、保障性住房資金支持；創(chuàng)新與地方政府合作方式，通過PPP模式、新興產(chǎn)業(yè)基金等，支持三四線城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造；探索房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）業(yè)務(wù)等。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也從信托公司人士處獲悉，今年的監(jiān)管工作會議上提到，鼓勵(lì)信托公司做真正的股權(quán)投資業(yè)務(wù)。
在房地產(chǎn)融資渠道不斷收緊的過程中，產(chǎn)業(yè)基金和類REITs管理方式的運(yùn)用，逐漸被地產(chǎn)企業(yè)更多采納。例如萬科地產(chǎn)5月23日發(fā)布公告稱，出資50億元，與招銀資本、長江招銀產(chǎn)業(yè)基金管理公司等共同發(fā)起設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資基金。
信托公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)、政信和銀信通道三類，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)目前仍是信托公司的利潤支柱。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向REITs的轉(zhuǎn)型，是信托公司非常看好的方向，多家具有一定實(shí)力的信托公司早在多年前就已進(jìn)行項(xiàng)目儲備，并在近兩年逐漸落地類REITs項(xiàng)目。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，銀監(jiān)會對信托公司的現(xiàn)場檢查是每年的常規(guī)例行項(xiàng)目，這兩項(xiàng)內(nèi)容主要是今年以來監(jiān)管要求的延續(xù)和細(xì)化，房地產(chǎn)信托的檢查也是監(jiān)管機(jī)構(gòu)檢查重點(diǎn)中的一項(xiàng)。而目前對違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)的情況，始于去年10月份。
5月24日，銀監(jiān)會回應(yīng)稱，根據(jù)銀監(jiān)會2017年現(xiàn)場檢查計(jì)劃，監(jiān)管部門將對部分信托公司進(jìn)行例行檢查。印發(fā)檢查要點(diǎn)是現(xiàn)場檢查的一種通行做法，為提高檢查的針對性和有效性，僅用于指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。
在合規(guī)嚴(yán)查明股實(shí)債等資金運(yùn)用方式的同時(shí)，監(jiān)管也在引導(dǎo)信托公司通過PPP、房地產(chǎn)信托投資基金等形式，支持地產(chǎn)去庫存，并鼓勵(lì)做真正的股權(quán)投資業(yè)務(wù)，以及以股債結(jié)合、產(chǎn)業(yè)基金等模式開展投貸聯(lián)動業(yè)務(wù)。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模較去年下半年明顯下降。從今年前5個(gè)月的發(fā)行情況與去年最后5個(gè)月（2016年8月-12月）的發(fā)行情況對比看，數(shù)量上，今年前5個(gè)月共發(fā)行103只，相比去年最后5個(gè)月新發(fā)185只，少發(fā)了82只；規(guī)模上看，今年前5個(gè)月共發(fā)行198億，較去年后5個(gè)月發(fā)行的525億，少發(fā)了327億。新發(fā)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目在新發(fā)信托產(chǎn)品中的占比也明顯下滑。
不過，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前監(jiān)管收緊的重點(diǎn)領(lǐng)域，為房地產(chǎn)企業(yè)拿地提供融資的信托產(chǎn)品，一直以來就是信托的“禁地”。早在2010年，銀監(jiān)會就頒發(fā)了《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，明確提出除最低資本金、二級資質(zhì)、“四證齊全”外，還包括禁止向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款、禁止進(jìn)行商品房預(yù)售回購、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，以及將投資附回購形式的變相融資行為視同貸款管理。
在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方面，通過明股實(shí)債、投資合伙企業(yè)、資管產(chǎn)品和特定資產(chǎn)收益權(quán)、投向房地產(chǎn)上下游企業(yè)等方式，變相開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規(guī)避房地產(chǎn)貸款監(jiān)管要求，或?yàn)槠渌麢C(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供便利等方面，被作為合規(guī)嚴(yán)查重點(diǎn)。
同時(shí)，對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面銀監(jiān)會也明確提出多項(xiàng)在該領(lǐng)域的發(fā)展方向。包括加大對一二線城市經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、保障性住房資金支持；創(chuàng)新與地方政府合作方式，通過PPP模式、新興產(chǎn)業(yè)基金等，支持三四線城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造；探索房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）業(yè)務(wù)等。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也從信托公司人士處獲悉，今年的監(jiān)管工作會議上提到，鼓勵(lì)信托公司做真正的股權(quán)投資業(yè)務(wù)。
在房地產(chǎn)融資渠道不斷收緊的過程中，產(chǎn)業(yè)基金和類REITs管理方式的運(yùn)用，逐漸被地產(chǎn)企業(yè)更多采納。例如萬科地產(chǎn)5月23日發(fā)布公告稱，出資50億元，與招銀資本、長江招銀產(chǎn)業(yè)基金管理公司等共同發(fā)起設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資基金。
信托公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)、政信和銀信通道三類，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)目前仍是信托公司的利潤支柱。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向REITs的轉(zhuǎn)型，是信托公司非常看好的方向，多家具有一定實(shí)力的信托公司早在多年前就已進(jìn)行項(xiàng)目儲備，并在近兩年逐漸落地類REITs項(xiàng)目。